Acheter sur plan à Dubaï : 10 vérifications avant de s’engager

Il faut également comprendre le rôle du compte escrow, ou compte séquestre du projet.

Avant le design, la piscine ou le rendement annoncé, commencez par vérifier le projet.

Le Dubai Land Department permet notamment de consulter :

• le nom du promoteur ;
• le statut du projet ;
• le taux d’avancement ;
• certaines inspections ;
• les informations relatives au compte escrow.

Un projet commercialisé sur plan doit être enregistré dans le cadre prévu par le DLD. Le promoteur doit lui-même répondre aux conditions applicables à la vente off-plan.

Le compte escrow est souvent présenté comme une « garantie ». Cette formulation mérite d’être nuancée.

Le compte escrow encadre les fonds liés au projet : le cadre du DLD impose aux développeurs concernés par la vente off-plan de disposer du compte prévu pour le projet, dans lequel sont déposés les montants concernés. Il permet donc d’organiser et de contrôler l’utilisation des fonds dans le cadre réglementaire du projet.

En revanche : l’existence d’un compte escrow ne signifie pas qu’un investissement devient sans risque ni qu’une livraison est garantie à une date précise.

Le compte escrow est une protection du dispositif. Il ne remplace ni l’analyse du promoteur, ni celle du projet, ni celle du contrat.

La réservation constitue généralement la première étape commerciale. La Booking Form peut notamment prévoir :

• l’unité réservée ;
• le prix ;
• le montant de réservation ;
• certains frais ;
• un échéancier préliminaire ;
• les conditions d’annulation ;
• des avantages commerciaux.

Si le commercial vous promet une remise, un DLD waiver, du mobilier ou un plan spécifique, demandez que cet avantage figure dans les documents qui encadrent votre réservation, ou dans un addendum.

Une promesse donnée uniquement oralement ou dans un échange informel est plus difficile à faire valoir.

Après la réservation intervient le Sale and Purchase Agreement, ou SPA. C’est le contrat conclu entre l’acheteur et le promoteur.

Il fixe notamment :

• le prix ;
• l’échéancier ;
• l’unité ;
• les obligations des parties ;
• les conditions de livraison ;
• les conséquences d’un retard de paiement ;
• les dispositions applicables en cas de défaut ;
• les conditions relatives à une revente ou cession avant livraison.

Il faut donc lire le SPA avant de considérer que l’on connaît réellement les conditions du projet. Un plan de paiement présenté sur une brochure ne remplace pas le SPA.

C’est ici que l’ordre est important.

Le DLD prévoit que le contrat de vente d’une unité off-plan soit enregistré dans le registre provisoire. Cette procédure est réalisée via le portail Oqood.

Selon la page officielle du DLD actuellement en vigueur, le SPA doit être enregistré dans le registre provisoire dans les 90 jours suivant sa signature.

Le DLD décrit l’enregistrement initial comme le mécanisme permettant d’enregistrer les contrats relatifs à des biens off-plan avant leur inscription définitive au registre immobilier.

Après l’enregistrement, le DLD prévoit l’émission d’un Provisional Registration e-Certificate transmis à l’acquéreur.

Ce document est important : il permet de constater que la vente a bien été enregistrée dans le registre provisoire. Mais il faut comprendre ce qu’il n’est pas.

Oqood n’est pas le Title Deed définitif. Le certificat provisoire n’est pas encore le titre de propriété définitif d’un bien livré. Le passage au registre définitif intervient lorsque le projet est achevé et que les conditions applicables sont remplies.

Une fois la vente enregistrée, l’acheteur suit l’échéancier prévu au SPA. Il peut comporter des paiements :

• à dates fixes ;
• mensuels ;
• liés à certaines étapes ;
• liés à l’avancement du projet.

Le DLD permet également de consulter le taux d’avancement d’un projet. C’est particulièrement utile lorsque les paiements sont présentés comme dépendant de la construction.

C’est un point essentiel.

Un acheteur peut avoir enregistré son acquisition via Oqood et pourtant ne pas être libre de céder immédiatement son contrat dans n’importe quelles conditions.

Le DLD précise qu’une cession avant transfert définitif est possible après obtention d’un NOC du promoteur. Il faut également vérifier le SPA. Le promoteur peut notamment imposer :

• un pourcentage minimal déjà payé ;
• des frais ;
• le respect de certaines étapes administratives ;
• l’obtention de son NOC.

Exemple concret

Un acheteur réserve un appartement off-plan. Il signe ensuite son SPA. Le promoteur enregistre la vente auprès du registre provisoire via Oqood et l’acquéreur reçoit son certificat électronique d’enregistrement.

Deux ans plus tard, avant la livraison, il souhaite céder son contrat à un autre acheteur. Il doit alors vérifier :

1. si son SPA permet cette cession ;
2. le pourcentage du prix qui doit déjà avoir été réglé ;
3. les frais applicables ;
4. les démarches demandées par le promoteur ;
5. l’obtention de son NOC.

L’existence du certificat Oqood prouve donc l’enregistrement provisoire de l’achat. Elle ne garantit pas que le contrat pourra être revendu immédiatement ou dans les conditions espérées.

À l’approche de la livraison, plusieurs sujets deviennent importants :

• solde restant ;
• inspection du bien ;
• éventuelles réserves ;
• charges ;
• documents définitifs ;
• mise en location ;
• transfert définitif.

Le plan financier doit donc intégrer la livraison dès le départ. Une forte somme restant due au handover peut devenir un problème si elle n’a pas été anticipée lors de la réservation.

Une fois le projet achevé et les obligations contractuelles remplies, l’unité peut être inscrite au registre immobilier définitif. Le Title Deed constitue alors le titre de propriété définitif.

Le système est donc schématiquement :

Avant un achat sur plan :

Qu’est-ce qu’Oqood ?

Oqood est le système utilisé notamment pour enregistrer provisoirement les ventes off-plan auprès du Dubai Land Department.

À quoi sert le certificat Oqood ?

Il matérialise l’enregistrement provisoire de la transaction. Ce n’est pas le Title Deed définitif.

Le compte escrow garantit-il la livraison ?

Il encadre les fonds du projet dans le cadre réglementaire applicable. Il ne supprime pas l’ensemble des risques associés à un projet immobilier.

Peut-on revendre un appartement avant sa livraison ?

La revente peut être possible, mais elle dépend du SPA, des conditions du promoteur et notamment de l’obtention d’un NOC.

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Si vous avez reçu une Booking Form, un SPA ou une proposition off-plan, transmettez-nous les éléments. Nous vous aiderons à identifier les points à vérifier et les questions à poser avant que vous ne vous engagiez.